商业地产概念有广义和狭义之分。广义商业地产指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。狭义商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，它们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等其他物业类型。
考虑到近几年商业地产概念兴起后，原有的大型百货商店和主题商业街多数在进行积极的更新换代，而主要的新增商业地产供给集中在大型购物中心、大型超市和社区底商形态，所以本报告主要研究狭义的商业地产，并以大型购物中心、大型超市，商铺（社区底商）和商业街为主要研究对象。
全国商业地产扫描
（1）2004年全国实现社会消费品零售额同比增长13％
表 1 各主要城市2004年社会消费品零售额
城市 |
社会消费品零售总额
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排名
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增长
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上海 |
2454.61亿元
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1
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10.5％
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北京 |
2191.8亿元
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2
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14.4％
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广州 |
1675.05亿元
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3
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12.1％
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深圳 |
915.45亿元
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7
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14.2％
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全国 |
53950亿元
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13.3% |
（2）CEPA实施，WTO零售业解禁
2004年1月1日起《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排，CEPA》的正式实施，以及2004年12月11日中国根据加入WTO承诺，进一步开放零售业市场，对外资零售企业在中国内地开店将不再有股权比例、开店数量与开店区域的限制，这将更能吸引外资进入中国零售市场。在中国经济快速稳定增长的各种利好因素影响下，预计会有更多商家进入中国零售市场。
（3）商业营业用房投资增加，商业地产空置量上升
据国家统计局统计数据显示，2004年1月-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，其中商业营业用房完成投资同比增长34.7%，其增幅大大高于全国整体地产的投资增幅水平。来自中国购物中心产业咨讯中心的资料显示，全国商业地产竣工面积达2000万平方米，一些地方仍有在建设大型商业设施，其中以Mall名义的在建商业项目就有300多个，占用资金达2000多亿元。根据权威部门统计，目前全国每年新增的商业地产面积占到整个商品房市场新增量的10%～15%，但是积压的面积却占到整个商品房积压量的25%以上。2004年1至9月份，在商品房的空置面积总体下降的情况下，商业地产的空置量却在上升。
（4）政策逐步加强对商业地产的宏观调控：升息，《城市商业网点规划条例》，听证会
Mall的虚热引起了国家有关部门的高度重视，行业清理逐步开始。年内，中央政府联合银监会、商务部、发改委、建设部等四部委在开展一场全国范围的Mall项目彻查。4月，发改委将固定资产投资重点清理对象从钢铁、水泥和电解铝扩大到高尔夫球场、城市轨道交通和大型物流园区等，大型购物中心也赫然在列。在中央开始彻查Mall虚热的同时，各大银行和城市也纷纷主动开始调查Mall发展狂热问题。
为了规避商业地产开发建设的风险，2004年国家不断对商业地产实施政府调控措施，如提高对商业地产的信贷政策门槛，以及出台了《城市商业网点规划条例》，听证会。这一系列的措施将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。2004年10月中央银行九年来的第一次调高人民币利率预示着人民币已经进入加息通道。根据《条例》规定，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证；而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
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