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政策"组合拳"释放楼市虚火 调控已见成效

http://www.bj.haozhai.com　　文章来自: 青年报　　 2005-05-19 09:02:46

前不久，“七部委楼市新政”出台，继“国八条”、“新国八条”之后又刮起一阵政策调控的旋风。政策的导向将对上海房产市场的何去何从产生决定性的影响。近日，记者就政策对房地产发展的影响等相关问题采访了豪都房地产开发经营公司董事长、总经理屠海鸣。  　政策调控已见成效  　　记者：今年两会以来，出台了一系列的房价调控政策，你认为这些政策对楼市将产生怎样的影响？  　　屠：作为特大型城市的上海，房地产是一个非常重要的产业。但这两年上海的房价涨幅太快，尤其是去年加息以后到今年2月份期间房价涨得太厉害，老百姓已经普遍感觉到房价太高，与自己的购买力基本脱节。  　　在今年两会以后，市政府开始高度重视上海的房价问题，确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的房产指导策略，并且推出“两个1000万”工程，以及出台了一系列调控房地产市场的“组合拳”。从目前房地产市场的形势看，调控已“中”见成效，而不是初见成效。  　　在房地产业发展的不同阶段，政府往往会采用一些不同调控手段。在市场低迷的时候，通过减免房产交易税费，降低贷款利率等手段刺激消费；当土地价格上升、房地产投资大幅增长和房价持续飙升时，提高利率，扩大专供低收入家庭租住的住房供应等，其核心在于调节供求关系。中央政府方面先后出台了“国八条”、“新国八条”、“七部委楼市新政”等措辞非常严厉的政策，虽然这些政策不是单单针对上海的，但这些政策的出台对上海的房地产市场将会产生3－5年的持续影响。  　三大态势决定楼市  　　记者：请问你对当前及今后一段时间上海的房产市场走势怎么看？  　　屠：政府的政策以及配套政策出台的力度，对上海楼市发展态势具有决定性的影响；上海楼市的走势如何与近期市民的期望值有没有下降有密切关系，当市民买房的热情改为租房、租两房的改为租一房、买两套的改为买一套，短期内房产市场有可能降温；而房产市场发展的趋势要结合股市来看，今年股市能否反转对楼市的影响非常大，如果股市回暖，则会不断分流沉淀在楼市的资金，楼市也会降温。  　价格将理性回归  　　记者：许多业内人士认为今年上海房价要下跌30％，即把房价拉回去年加息以前的水平才是合理的，你怎么看待这个问题？人民币汇率问题对上海房产市场的影响如何？  　　屠：目前上海房地产市场上房价下跌的呼声很高，局部地区房价也有明显的下跌现象，宏观调控政策如果还会陆续出台，房价调整是有可能的，毕竟房价暴涨具有许多非理性的因素。  　　同样，人民币升值的呼声也很高，而且是迟早的事情，但我认为人民币升值对上海楼市来说并不是好事情，外国投资者很有可能抛售楼盘套现逃走。对于炒房的外国投资者，我认为政府在政策上应该有所限制，防止过度投机炒作。  　　在当前市场观望状态比较浓厚的形势下，当前许多开发商纷纷推迟了开盘计划。面对市场的新考验，开发商要练好内功，做好产品、增强品牌知名度、打造精品楼盘和提高建筑质量等级，真正以市场为导向、以购房者为导向，回归以人为本，才能真正在市场低迷时获得购房者的青睐和信任。  　开发商谋市而变  　　记者：出台的房价调控政策让上海楼市迅速降温，当前开发商的心态怎样？  　　屠：目前来看，政策调控对中低价房和最顶级豪宅的价格影响不大，但对10000－25000元/平方米的高档房产市场影响大。房价开始松动了，开发商大多采取将静观后市走向以决定如何实施销售策略。政府方面担心房价涨幅过快而影响经济的可持续发展，因此希望通过调控争取上海房地产的软着陆，其中包括了房价、竣工、销售面积软着陆、房地产政策软着陆（政令畅通，政策要有持续性）。上海要加强郊区的房地产政策，尤其在交通和郊区的配套上。  　　此次“七部委楼市新政”显示了中央政府不希望因楼市涨幅过快而影响经济的可持续发展。这次新政以前，本市已经出台了一系列楼市调控“组合拳”，比如加大以配套商品房为主的普通商品房供应、整顿市场运作中的不规范行为等，遏制了房价过快上涨的势头。有关部门应密切关注楼市动向，防止出现大起大落，努力实现房地产市场的软着陆。

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