普陀区是上海楼市近几年来，继浦东、闵行之后，发展最快的一个区域市场。其后方是宝山、闸北、松江、杨浦等区域。

然而，随着近2年来的高速发展，其一度后来居上的强劲势头已开始削弱，市场份额渐趋下降，需求增长也相形见绌，而今明2年的供应，却将持续放量，价格拉升过快的负面效应，已逐渐显露。普陀面临全市各区，尤其是相邻区域的竞争压力，将就随之加大。

普陀区2004年供应不足的矛盾，远甚于全市总体水平。从上海市房地产交易中心统计快报的数据分析来看，其供求矛盾主要是由于供应量的减少所致，而不是像某些区域由需求的激增所致。

从普陀区2004年9月11月的商品房批准预售面积来看，其比2003年1012月的批准预售面积竟减少了2531%。而同期的全市商品房批准预售面积仅减少了1130%。也就是说普陀区的供应量的减幅高于全市的一倍以上。这就必然拉大了其供求之差，导致其供应不足的矛盾更甚于全市的供求比。

2004年110月的普陀商品房的供求比为1139，而全市的供求比为1119。普陀的供应不足明显大于全市总体水平。

至11月，普陀的供求矛盾进一步加剧，111月的累计供求比已升至1142。而全市总体的供求比此时却反而有所缓和，降为1118。供不应求的矛盾加剧，也就自然促使了价格的飞涨。

2004年普陀区的房价涨幅远超出全市平均水平。2004年11月，普陀区的商品房预售成交均价为9903元平方米，已接近万元水平。但其2003年4季度的均价只有6451元平方米。不到一年的时间，竟飞涨了5351%。而同期的全市均价涨幅则为3509%。从上述数据便可看出，普陀区2004年商品房预售成交均价的涨幅，要超出全市平均涨幅的185个百分点。

但在普陀的房价涨幅远超出全市平均水平的同时，其成交量的增长率却远低于全市增幅。这一高一低的反向变化，正形象体现出普陀的房价因拉升过快，已开始抑制需求。

2004年4季度，普陀商品房预售成交量为812万平方米，同比增长1959%。而同期的全市商品房预售成交总量，却同比猛增了4135%。

相对全市商品房预售成交量的高增长率而言，普陀区显然相形见绌。

随着普陀房价猛超五成的飞涨，随着其成交量的增幅远低于全市水平，普陀区的市场份额，也已渐趋下降。

2003年第4季度，普陀区的商品房预售成交量为679万平方米，占全市预售成交总量的860%。而2004年第4季度，其商品房预售成交量却只占全市总量的707%。至2004年12月，普陀区的市场份额更是下降到674%。

今明两年普陀楼市的供应放量，主要是因为相对于同是传统市区的与之相邻的长宁、闸北而言，其2003、2004年的土地供应量最大。

一般来说，从拿到地块，到开盘预售，大约需1年半到2年左右的时间，也就是说2003、2004年拿到的地块大多会在2005、2006年相继上市。

普陀区2003年全年和2004年111月的土地出让面积合计为1636万平方米。按容积率的要求，可建商品房面积约400万平方米。而2004年全年普陀的商品房批准预售面积累计也仅约150万平方米。

普陀的土地供应和可建面积都远远超过闸北、长宁。由此可见，普陀今明两年商品房供应量的持续放量。这就意味着，其在缓和供求矛盾的同时，市场竞争也会随之加剧。

综上所述，普陀楼市在经历近几年来的快速发展后，随着宝山、闸北、杨浦的崛起，其所面临的市场压力也在进一步加大。在普陀因房价涨幅远高于全市平均水平，而预售成交量的增幅却远低于全市总体增长率的情况下，随着其区域后市供应的持续放量，普陀房价未来的涨幅必然会因此受到制约。