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上海楼市０４年度研究报告：市场活跃前景可观

http://www.bj.haozhai.com　　文章来自: 房地产时报 郭力群　　 2005-02-09 18:43:47

一、总体情况 　　销售连续4年大于竣工上海商品住宅从竣工和销售面积分析，供不应求始于2001 年，连续四年求大于供。2004 年接近2001 年水平。 　　批准预售面积下半年大于登记预售面积 　　2004 年上海商品住宅全年供不应求，供求比例为1：1．07 。但是批准预售和预售登记面积比例逐季下降，按政府公布的有关数据推算下半年市场出现供大于求。 　　市场活跃、存量房交易继续放大 　　2004 年上海存量房交易2727 万平方米，同比增长18．2％。全市住宅空置面积再降51％，为126．5 万平方米，占全年交易量的3．9％。其中一年以上仅为76万平方米，占全年交易量的2．4％。全年存量房交易继续放大。 　　平均房价稳中有升 　　上海住宅商品房均价从2001 年开始上涨，2002 年每平方米均价4010 元，2003 年均价5118 元，2004 均价为6385 元。仅以“宏润花园”为例，2001 年报告预测均价5400 元，2003 年1月一期销售均价6561 元，增幅21．5％；2003 年6月二期销售均价7855 元，增幅20％；2004 年6月三期均价12600 元，增幅60％。 　　房地产投资连续5年快速增长，经济地位显著 　　上海房地产投资从2000 年起进入上升通道，2004 年住宅增速达33．5％；对经济贡献越来越大，2004 年房地产对GDP贡献率达8．4％。 　二、市场特点 　　住宅市场分化为投资品和消费品两个市场单价9000 元以上住宅销售火爆2004 年1—6月预售登记面积1459 万平方米，单价9000 元以上占13．6％，月平均销售33万平方米；1—9月登记面积2266 万平方米，单价9000 元以上占13．5％，月平均销售34万平方米；10月份该比例为16．3％，销售面积50．6 万平方米；12月份比例为35％，销售面积高达115万平方米。 　　供求关系地区分化明显中心城区住宅供不应求。2004 年1—9月除徐汇区供求比为1：0．99 基本平衡外，8个区的供求比在1：1．3 ，需求旺盛。 　　市区楼盘多次出现排队购房现象，单价2万元的“金外滩花园”购房排队7天7夜。 　　郊区的松江、宝山、嘉定、青浦、奉贤和崇明出现不同程度的供大于求情况，其中最为严重的奉贤区供求比为1：0．7 ，即供大于求比例为30％。 　　1——9月住宅预售登记面积2266 万平方米，内环内占15．4％，中内之间13．5％，中外19．1％，外环外51．9％。12月份住宅预售登记面积330．2 万平方米，内环内占20％，中内之间11％，中外17．4％，外环外51．6％。 　三、市场前景 　　房地产业已成为上海经济的第三大支柱产业，其对上海GDP的贡献度由1999 年的5．2％上升为2004 年的8．4％。这是上海市政府自1998 年将房地产作为拉动内需主要措施，运用财政补贴、吸引多方资金、营造“国际大都市”精心培育的结果。 　　财政政策：1998 年上海出台本市中外籍人士购房返还个人所得税（2003 年5月停止）； 　　1999 年降低购房契税，个人承担0．75％（2002 年9月恢复为1．5％）。 　　1996 年起实行售后公房上市交易后，至今连续5年不调整公房出售价格，刺激市民买下旧公房后出售，形成上海住宅梯度消费结构。 　　吸引资金：2000 年蓝印户口购房标准降低为10万元，吸引外地购房资金（2002 年4月停止）； 　　延长银行购房贷款年限至20年，加大购房资金注入市场； 　　在住房制度改革中，2000 年率先实行机关货币化分房并于2001 年前完成； 　　2001 年实行内外销商品住房并轨，吸引国外资金购房； 　　2002 年前以政府担保开发商5％利润的形式，吸引开发商资金投入房地产。 　　营造“国际大都市”概念：2001 年11月中国入世后，上海市政府加大营造“国际大都市”概念力度，由原来的“三大中心”增加“国际航运中心”，变为四个中心； 　　2002 年12月申博成功后，更是全力维护上海的“国际大都市”概念。 　　2004 年宏观经济调控下，上海楼市健康发展 　　2004 年的两会上，市政府提出“坚持市场化方向、更多运用经济手段、加强和改善房地产市场调控，有效控制房价上涨过快的趋势，使广大普通市民能够改善住房、得到实惠” 　　政府原来确定的三大措施：上网售房、期房限转和降低普通房预售标准只实行了前两项，对房价影响最大的第三项没有推出。同时对香港政府控制房价上涨最立竿见影的有效措施———降低银行按揭比例也未考虑。 　　2005 年政府对上海房地产明确分类调控 　　2005 年的两会上，市政府提出“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”作为今年房地产市场调控的方向，不断改善老百姓居住条件，完善房地产市场调控措施“满足消费、规范投资、抑制投机”。从这十二字方针，可以看出政府在2010 年举办世博前不希望看到上海房地产市场的大起大落，明确承认住宅市场的消费品和投资品市场分化并加以分类调控。是否对投资市场旺盛需求加以限制，如何提高消费市场的购买能力，这将决定上海住宅市场2005 年的大局。 　　影响住宅投资品市场的因素投资品市场的价格取决于对后市的预期，就如买股票主要考虑其以后的升值，较少考虑股票本身的年终分红。 　　 　　购房的主要目的是个人理财，市场主要面向国外、国内和当地的投资人和高收入人群。 　影响2005 年上海住宅投资市场的主要因素有： 　　宏观方面：年内汇率是否调整、如何调整，涉及到外资对上海楼市的投入。 　　年内利率是否会大幅调整或连续加息。2004 年通货膨胀率为5．6％，大幅加息预示通货膨胀加剧，住宅投资市场会更看好年内股市是否会大幅上涨，股市的财富效应会替代楼市的财富效应。 　　政策方面：年内高端房的按揭贷款比例是否大幅下降，若发生，将减少一部分投资人士。 　　供求关系：2005 年住宅投资品的供应主要取决于2003 年前后的土地供应。 　　2003 年上海共出让住宅用地2523．8 万平方米，其中内环线以内仅为27万平方米左右，占1．1％；内外环间占14％；外环外为4．9％。 　　2004 年上海共出让住宅用地1939．5 万平方米，比2003 年减少584．3 万平方米，降幅为23％。其中卢湾、黄浦、静安、徐汇和长宁等五个中心城区为102．6 万平方米，占总量的5．2％。 　　其中2004 年12月的3号土地公告，14个区共出让住宅用地42幅，253 万平方米。其中内环内仅2幅，总共2万多平方米，占0．8％； 　　中内环间3幅，总共11万平方米，占4．3％；外环外占94．9％。 　　两年相加卢湾、黄浦、静安、徐汇和长宁等五个中心城区为211．5 万平方米，占总量4．7％。其中内环内出让土地仅30万平方米。 　　另外上海还有3670 万平方米历史问题遗留土地，估计多数为居住用地，主要分布在市中心区。这些土地的去留和开发时间将对年内住宅投资市场产生一定影响。 　　影响住宅消费品市场的因素消费品市场的价格主要由供需关系决定。 　　购房目的是居住，市场主要面向动迁户和当地改善住宅条件人群。 　　土地供应：2003 年上海住宅用地供应84．9％为外环外，面积约2143 万平方米。2004 年94．9％为外环外，面积约240万平方米，其中松江、宝山、金山分别排在前三位。两年相加约2400 万平方米。 　　另外2005 年市政府将在2004 年供应700万平方米配套商品房的基础上，再开工900万平方米的配套商品房。 　　需求：2004 年动迁居民5．54 户，比2003 年下降36．6％，比2002 年下降44％。计划2005 年保持6万户左右。 　　政策：2005 年起，重大工程配套商品住房的供应扩大到非动迁户。该政策有利于刺激外环外、特别是郊区房源的销售，它有利于抑制房价。

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