人们认同投资价值的主要途径往往着眼升值或言升值潜力，但由于大势所趋总有些遥遥无期，并且作为投资消费决策，参考性并不太强，有时还可能贻误战机。

        所以，认为房产品长期看将升值对理房人或投资性消费实际没有多大的意义。那么，假设你现在有一笔钱想做投资，偏向房产方面，如何把握？

        一、流动性是一个恒久性指标。

        任何投资品，流动性都是必须认知的一个重要衡量指标。但就投资性房产而言，其流动性的判别非常重要也非常复杂，简单地罗列这么几个方面。

        1、房产品的流动性取决于产品层次而非交易成本。一般来说，高档产品往往具备环境稀缺、做工及材质精细、吻合居住舒适及终极居住要求、服务及品牌具备一定的凝聚力，因而高档产品的流动性只针对人群而不会由出价所左右。例如，别墅，由于政府控制别墅开发，导致后富阶层无法从一手市场获得比较铺张的好别墅，这样以前供应的大别墅便具备抢手机会，成为比较畅销的投资品。又比如，中央商务区建设完成后，商业地段所决定的孵化器功能的商住两用房，也因为市场不供应或政策性原因导致无法大量上市而成为稀缺品，无论租赁还是转手，其投资价值都有很好的体现。相反普通商品房投资，则要注意在总价与回报率方面加以综合权衡，商业性强的地段小户型肯定投资价值大于公寓性设计的产品；而新城区域的紧凑房型肯定优越于没有精工细作的浪费型房型，这些地方都是新晋置业首选区域。另外，交易附加费用不应构成投资考虑的流动性指标计算范围。

        2、个案而言流动性强的产品要素包括四个方面。主要可以从单体形态，如多层好于高层，低密度好于集居性设计；景观与天际线资源，如滨水瞰山、位于中心商务区的高层建筑，都有一定的自然性升值；物业服务，她决定了投资品的外在保值影响力以及投资转手时的外在气质的判断，进而影响到转手价格的洽谈；现住方便度，指的是马上买入后是否能快速享受性价比。

        3、影响即时流动性的主要因素。由于我国房地产市场化程度不高，政策市还将持续一段时间，故，在考虑投资消费的时候应注意政策因素，包括税费、交易环节管制程度、产权保护方式与纠纷处理程序及相关成本费用。

        二、地段与功能如何权衡？

        在目前的市场条件下决定投资性房产价值及其收益来源的主要动因包括地段与功能。因此如何权衡二者在投资过程中的作用成为关键。

        首要的判断标准应该是功能服务地段或者说地段优先。因为任何房产品的附加值或附加功能都储存于地段当中。但有些特殊功能的房产品由于设计规划及市场中的先进性可能会有较长期的投资价值隐含于内。举例说明，在武汉洪山广场有华银城的高层建筑，当时写字楼市场不热的时候基于土地性质建设成为写字楼，卖不动，后来经由营销策划，定位为可售物业，实际买家可以按照住宅来操作，再通过申请，将该项目建设成都市工业园性质的“中小型企业孵化器”，并由开发商引进一批在当地有些影响的中型企业入驻，形成一边是买房投资一边也可以看得见回报的综合物业。现在该项目经营得很好。

        还有一类投资性物业属改造产品，一些以前归属不明确的上市企业建设有既自用又可供出售的综合物业，借助地方政策，取得销售许可后都是优良的投资品种，其投资价值一部分来自于地段，另一部分来自于功能。象武汉广场写字楼，中百写字及汉商等等都是先例。而营销人吹牛中的起死回生项目，往往也是借助了好的地段然后通过营销炒作凸现其特殊功能后大获成功的。

        三、使用率与得房率有无区别？

        房屋买卖合同中的使用率与得房率是一个概念。在投资人眼中应该予以区分。

        得房率可以理解为按照标准算法算出的，没有多大意义，只是选择多层或高层产品时的一个简单判断指标。但使用率可以加进一些装修及多重利用的元素，如有些房子可以进行小型复式的再装修，那么使用上的文章会让其价值发生空间利用上的增加；又如坡屋顶的上盖顶层，使用率比一般房子要高，也比计算出的得房率要高，可以随心所欲地进行着扩大功能的自我设计。

        四、软性服务对房产投资保值增值有多大作用？

        记得万科的品牌建设过程依赖于其首个小区的物业服务。这间接说明一个住区的不同管理，不同的服务水平会影响到你的投资对象将来的出处与去处，前者指的是成本及利润回收途径，后者则直接表现为是否顺利完成你的一桩投资交易。

        这里有一个间接的衡量指标，我把它称之为“社会性口碑”：如武汉的百步亭社区，经过媒体的宣传以及扛回几个全国性牌子，卖价涨了几倍，二手交易也非常挠火。由于物业服务最终要走市场化路子，投资时不妨作为附加的一个考虑。

        五、关于买进与卖出的两难问题。

        如果我们发生了实际的投资，那么买进与卖出就不成其为问题。但如果新近想投资买房的话，则对买进与卖出则应该合理权衡。

        投资性买房买进的最佳时机也因房产层次而异，高屋建瓴，是对高档商品房的投资买进的最佳概括。因为高屋建瓴的背后是曲高和寡，一旦你发现了买者少而高档的商品房，条件许可的条件下不妨马上买入。条件许可的意思是一次性付款而不是按揭购入。对于普通商品房投资性消费，则量力而为之，一般来说，期房投资价值优于现房，城郊结合部房子投资价值在高价环境中优于中心地段的一般商品房。

        顺便提及，由于我国将较长时期进行商品房结构供应控制，故只要是多层任何时候买入都是当得利。相反目前环境下塔楼高层最好谨慎入货。

        按照税法原理，投资房产必须做好五年计划，即五年内不要指望必然性回报以及投机性出手。

        六、适当考虑政府性管制。

        前后都有述及，敬请参考。

        注意事项是：投资性买房可以不随大流，并最好不要随大流。因为投资性消费在任何时候都会受到调节性管制。比如，当下好多人买入小户型，你就可以考虑去淘一下一百二十至一百三十平米左右的三房放在手中，大约奥运后这类房产将面临真空。

        七、带承诺回报的房子是否就一定具备投资价值？

        现博友及想买房作为投资性持有的朋友交流，总问到一些开发商提出的带承诺回报的销售方法。我的回答让他们哑然：你如果能确认这个开发商在承诺回报周期之内还分健在的话，大胆买入，反之敬而远之。

        这种例子不少，也有开发商为过高的承诺性回报跳楼的例子。