黄祖斌：2008年房产投资策略

1、请谈谈房地产市场的现状及其发展趋势（市场正在发生什么？将会发生什么）？

目前全国的房产市场成交量大幅下跌；土地拍卖屡有流标，或仅以底价成交；各地房价或多或少有一定的跌幅，尤以去年涨幅领先的深圳、广州为甚；潜在的买房人多选择观望；以前几乎不可能的新房打折销售在各主要城市上演。

2、为什么会出现当前局面？

主要是前几年房价涨幅过大，速度远超出GDP和居民正常收入的增长，脱离了正常收入可以支撑的水平。居民购买力也消耗较大，后续购买力无法跟上。2007年上半年银行发出的房贷超过1998年的100倍。去年多次加息、第二套房不再执行优惠贷款利率，及各银行严格控制货款总量的效果集中体现。

3、买房人应该怎么做？

这种情况下，买房人应打破陈腐观念，耐心等待与社会收入水平相称的房价。房价起码跌到当地家庭平均年收入的10倍以下，才值得考虑购买。而目前房子租金回报率普遍在4%以下，甚至不如银行存款，租房是相当划算的解决居住问题的途径。

4、据您研究，近期投资需求和自住需求呈现什么比例？

约2004年，上海《解放日报》抽样调查显示，上海25个小区23694户居民中，26.55％的购房者是把房子作为投资的。《华夏时报》最近报道说，据世华地产的统计，去年上半年，深圳80%的房产交易是投资，而不是自住。各地投资性需求各有不同，也很难有准确的统计数据，但中国主要的大城市有大量从不开灯的闲置房是事实。

5、谈谈您对房地产市场所持基本观点，为什么？

《中国房价有望下跌一半》。脱离正常收入水平的高房价，不仅阻碍了中国城市化的进程（农民基本买不起城市的房），抑制了居民的消费，是普遍人的一大负担，是社会不和谐的重要因素之一。

6、如何提醒投资者关注房子的自住价值，回归房子本身，而不是盲目投资？

不少人甚至不知道日本的房价15年下跌近70%，香港的房价6年多下跌65%。而这两个地方的人口密度远大于大陆所有的地方，并且这两个地方的面积大半都是不能居住的山地。更有不少人以为人民币升值不止，房价就会不断上涨。其实1991年日本房价泡沫破灭后，日元继续升值到1995年。人们不光应当接受股市投资风险教育，同样需要接受楼市的风险教育。

7、据英国媒体报道，罗杰斯近日在新加坡表示，他预计中国房地产市场会出现调整，不过他仍看好中国的长期增长前景？您怎么看他的表态？您认为他说的长期大概是一个什么样的范围？

任何外国人对中国房产市场的判断，都只能作为一个参考，不应当盲目任何一个人的观点。不过罗杰斯长期以来对各国股市、商品市场底部和顶部的判断有相当高的准确率，应当重视他的判断。而罗杰斯说的中国房产市场长期看好，应当辩证看待。其实任何一个国家的房产市场，特别是价格，长期看来肯定是上涨的。即使是日本15年长期大跌后，用更长的时间，比如20年，肯定会涨到当年高点之上。

8、一线城市房价松动，在目前房价缩量盘整者或下跌的情况下，买房时机到了吗？什么区域、什么样的房子可以买？

房子的生产周期很长，所以供求关系的改变周期也比较长。这样当房价上涨时，会涨很长时间，涨幅巨大。而房价下旦下跌，也会长期大幅下跌。日本连跌15年，跌约70%；香港地区跌6年，跌去65%；包括当年大陆的海南、北海、惠州等地的长期下跌，都证明了这一点。

所以中国房价持续上涨近10年后，仅仅有小幅下跌，远没有到买房的时机。

9、当前，人民币升值、通货膨胀、货币政策从紧，您觉得买房自住或是投资能否有效地抵制通胀带来的资产缩水？

美国100年以来的房价复合年涨幅是6%，通货膨胀是每年约3%-4%。可见长期来看，买房可以抵制通胀造成的资产缩水。但短期来看，房价长期大涨后，下跌的概率远远大于上涨，并且上涨幅度高于通胀幅度的概率，盲目购买，可能适得其反，导致资产的进一步缩水。

10、中原地产高管认为3月份无论是交易量还是价格都可望出现反弹，您怎么看？

所有地产行业的人士，出于利益的考虑，一般都不会讲房价会下跌，一般都会讲要上涨，或是反弹。2008年各银行的放贷总量被压缩，更按季度严格执行，而且一月各银行积极发贷后，房价仍不见起色，怎么能对3月份的反弹寄以希望呢？

11、很多人认为奥运概念是楼市在短期内的一颗“定心丸”，奥运之前楼市会保持某种程度的坚挺，而在之后会步入低谷，您怎么看？

中国的经济总量很大，奥运会带来的经济增长占国家经济的比例是非常小的，自然奥运会根本不是什么定心丸。更何况，如果大众持这种观点的人多了，为抛个好价格，会选择在奥运会前抛售。实际上目前楼市的低迷已经很难有起色。

12、您认为管理部门最近会出台何种措施，管理层会选择“护市”、“ 抑市”还是维持现状？

2005年和2006年的调控政策，一方面是摸着石头过河，另一方面根本没得到严格的执行。自去年以来，提高第二套房首付政策，及严格对开发商囤积土地征收土地闲置费或无偿收回等政策才是能实质调控房价的政策。进一步严格调控的概率较大。

13、两限房的推出，国家对土地、资金链的控制，都在某种程度上分流了购房者对房屋的需求，也抑制了房价的总体攀升，您认为这些措施能有效地、长期地使房价控制在一个合理的范围吗？

只要严格执行国家的政策，房价不可能再次恢复上涨，只会走向漫漫下跌之路。

14、您认为小产权房，地权归农问题有没有可能破冰？

小产权房、地权归农不可能破冰，这是宪法规定的基本制度。建国初，中国推行在解放区把土地分给农民的政策，结果导致富裕的农民收购贫穷农民的土地。地权归农的结果只能是土地集中和兼并，这是历代社会矛盾的根源之一。

15、能用简短的话语总结您对2008年房地产投资策略吗？

有多套房的，要坚决逢高抛售。只有一套房的，也可以抛出后，在价格下跌后买回套利。但一定不能买入房产作为投资。